城投控股吃“老本”

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威 ，专业
，及时，全面 ，助您挖掘潜力主题机会！

　　文/乐居财经 严明会

　　2025年，城投控股（600649.SH）的财务报表似乎迎来了修复的曙光 。

　　全年实现营业收入144.57亿元
，同比增长53.27%；归母净利润也止住了连续下滑的势头，回升至2.89亿元 ，同比增长19.19%
。

　　然而
，这份亮丽的营收成绩单，并非源自销售端的全面复苏 ，更多是吃了“老本”。

　　城投控股在财报中表示
，营收增长得益于此前销售项目带来的结转收入 。

　　扣除非经常性损益后，公司归母净利润同比大幅增长212.15% ，主要来自房产业务交付增加
，以及证券市场波动导致非经常性损益减少。

　　事实上，城投控股的利润空间正持续承压：

　　近两年其净利润仅维持在2-3亿元区间 ，2025年的净利率甚至已不足2%
。

　　露香园撑起半边天

　　明星项目“露香园 ”依然是撑住业绩的关键一环。

　　年内
，城投控股完成了露香园B地块、虹盛里一二期 、青溪云邸
、璟云里二期西地块5个项目交付；露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工 。

　　实现销售金额78.82亿元，销售面积11.55万平方米
。相比于2024年177.33亿元的销售额 ，下滑55.55%。

　　销售端降速或会成为新的隐忧 。

　　另外，2026年初
，露香园置业因土地增值税清算申报违规，被要求补缴税款 、滞纳金合计约1.3亿元 ，将会对年度利润造成直接冲击
。

　　上海城投旗下几个在售项目中
，仅露香园去化还算优质。

　　网上房地产数据显示，露香园·天誉所在的B地块的高层产品 ，目前已经清盘
，不过别墅产品依旧在售 。这也是上海城投去化最好的项目
。

　　位于虹口江湾镇的虹盛里项目，两个地块均陷入了去化缓慢的困境中。

　　江岸嘉苑地块 ，2023年7月首开至今
，接近3年的时间，229套房源还有182套可售 ，去化率约20% 。江境雅苑地块
，同样快3年的时间，去化也率也在5成左右
。

　　位于杨浦平凉路街道的兴华里 ，2024年开盘至今，106套房源依旧尚未清盘
，去年还曾试图通过法拍网来进行去化，不过无人参与竞价。

　　这些因素也使资金回笼压力进一步上升 。

　　缓慢开发

　　城投控股的业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块 ，地产业务主要由全资子公司置地集团负责经营
，而城投控股隶属于上海市属国企上海城投集团。

　　2024年的城投控股，在上海累计拿地99.93亿元 ，但2025年并未继续扩张版图
。

　　当年10月
，城投置地以70.8亿元价格竞得黄浦老城厢核心区的六宗地块，涵盖了住宅
、商业、社区级公共设施等混合业态。

　　这批地块位于上海人文风貌最精华的老城厢 ，紧邻豫园 、外滩BFC及董家渡
，与一众豪宅项目形成豪宅带，是“露香园系
”最重要的后续增长极 。

　　如此重要的地段
、如此雄心的规划 ，使外界一度认为城投将延续露香园的豪宅打法
，展开新一轮品牌跃升
。

　　这场声势浩大的落槌之后，项目的推进却异常平静。直至2026年4月 ，六宗地块中仅235B-03地块公布建设方案，拟建4层风貌别墅类产品
，地上总建筑面积7120.04平米，还有少量商业 。

　　至于其余五幅地块 ，至今依然毫无动静
。

　　同样在当年10月
，城投置地在公开市场以29.13亿元托底拿下闵行华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02地块，楼板价3.35万/㎡。

　　直到今年1月才有了新进展 ，案名定为“前湾霁月名邸”
，效果图也随之曝光 。距离拿地已超过一年半，仍未入市
。

　　截至2025年末 ，城投控股土储总建面约73万平米
，目前持有七个房地产储备项目，包括金山区朱泾镇地块 、杨浦区新江湾城科技园北块
、黄山高铁新城A-1地块III期、虹口区江湾镇街道HK0015-06号地块 、黄浦区小东门街道235B-03地块等；以及浦江镇杜行老街“城中村 ”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目。

　　两个旧改项目是其持有待开发土地面积最大的项目 。

　　内部动荡

　　2024年8月 ，城投控股的母公司“上海城投（集团）有限公司
”原党委书记
、董事长蒋曙杰因涉嫌严重违纪违法接受审查
，成为外界关注的焦点
。

　　在蒋曙杰被查的三个月前，他仍作为关键嘉宾参加上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目“城投宽庭徐汇社区”的启动仪式 ，其他参与者包括国盛集团等多家市属国企高层，其中也有人在之后数月接受调查。

　　公开信息显示
，蒋曙杰曾任上海市建设和交通委员会副主任、上海市建设和管理委员会副主任等重要职务 。2017年4月开始执掌上海城投，在此之前 ，他于2016年4月担任上海交运集团股份有限公司党委书记 、董事长。

　　蒋曙杰被查后
，2024年年底，城投原副总裁胡欣也因涉嫌受贿被逮捕
。

　　两位核心高管的落马 ，或许使城投在2025年开启了内部治理调整期
，项目推进节奏随之明显放缓，谨慎替代了扩张 ，成为新的主基调。

责任编辑：杨红卜